Depuis quelques mois, on entend beaucoup de bruit autour de Tulum et du marché immobilier local : “c’est fini”, “ça ne se loue plus”, “ça ne vaut plus le coup”…
Le problème, ce n’est pas le marché. Le problème, c’est l’analyse superficielle.
La réalité, elle, est beaucoup plus intéressante : le tourisme reste massif, les infrastructures avancent, et le marché locatif se régule naturellement.
Résultat : les biens bien placés, bien construits et bien gérés performent toujours — souvent encore mieux qu’avant.
Les chiffres confirment la solidité de la demande
Fin 2025 : niveaux élevés + records de trafic
- À la fin de 2025, le Quintana Roo annonçait des niveaux d’occupation entre 85% et 100% selon les destinations sur la période de fin d’année (12 destinations).
- Le 27 décembre 2025, l’État du Quintana Roo a battu un record avec 771 opérations aériennes en une seule journée (4 aéroports).
- Sur cette même dynamique, des données publiées début janvier indiquent (sur un point de mesure communiqué) :
Riviera Maya 81,4% – Cancún 79,3% – Cozumel 76,5% – Tulum 76,2%.
- Et en volume touristique global : plus de 20 millions de touristes sur l’année 2025 (données communiquées par Sedetur, bilan préliminaire).
Début 2026 : très fort démarrage, puis normalisation “post-vacances”
- Début janvier 2026, des médias relayant le SEDETUR parlent d’un démarrage à 88,3% d’occupation sur la transition fin 2025 / début 2026.
- Sur un autre relevé au 1er janvier 2026, le nord de l’État affichait notamment : Puerto Morelos 91,7% – Zona Hotelera Cancún 89,4% – Isla Mujeres continental 89,7%.
- Puis, après le pic des vacances, l’occupation revient sur un niveau plus “normal” : 71,3% en moyenne sur la première quinzaine de janvier 2026.
“Les vols explosent” : c’est mesurable
Sur le seul aéroport de Cancún, ASUR (opérateur aéroportuaire) rapporte en décembre 2025 : 2 716 484 passagers(total) et 29 345 538 passagers sur 2025 (cumul annuel).
Côté “rythme” aérien (volume d’opérations) :
- 4 681 opérations aériennes dans les aéroports du Quintana Roo du 20 au 26 décembre.
- Sur une semaine complète début 2026 (3–9 janvier), le SEDETUR communique 2 182 vols (639 nationaux, 1 543 internationaux).
Ce que ça dit, simplement : la demande touristique est là. Et elle alimente directement la location courte durée… à condition d’avoir le bon produit.
Infrastructures : le “confort touristique” monte d’un cran
Un marché locatif durable dépend aussi de l’expérience sur place : accès, mobilité, fluidité.
À Cancún, le Pont Nichupté (ouvrage majeur pour la mobilité) était annoncé à plus de 92% d’avancement fin 2025 / début 2026, avec une ouverture attendue début 2026 et un gain potentiel jusqu’à 45 minutes sur certains trajets. (Gobierno de México)
Quand les infrastructures se terminent, ce n’est pas “trop tard” : c’est souvent le moment où la destination devient plus stable, plus confortable, plus premium.
Effet “événements” : la haute saison ne repose pas sur une seule carte postale
Tulum, c’est aussi un calendrier événementiel qui attire une clientèle à fort pouvoir de dépense.
Sur la saison, le festival Zamna est régulièrement présenté comme un moteur majeur, avec environ 120 000 participants selon des chiffres relayés par la presse.
Concrètement : les périodes “fin d’année / début d’année” restent structurellement très fortes, et ce sont justement celles qui pèsent lourd dans la rentabilité annuelle d’un bien bien optimisé.
Le marché n’est pas “mûr”… mais il se régule (et c’est sain)
Tu as raison : on n’est pas encore sur un marché totalement mature. Mais on voit clairement des facteurs qui le régulent.
- Les autorités renforcent la pression sur les pratiques abusives : PROFECO (entité pour la protection du consommateur) a, par exemple, renforcé ses opérations de contrôle en période de fêtes à Cancún.
- Et globalement, les sanctions augmentent (actualisation des montants 2026, hausse annoncée de 3,8% et plafond pouvant monter très haut selon les cas).
Et surtout : le locatif se “nettoie” tout seul.
- Les logements mal entretenus, mal insonorisés, mal équipés, mal gérés (“diamants bruts” vendus comme des perles) s’effondrent sur Airbnb/Booking : mauvaises notes, moins de visibilité, moins de réservations.
- À l’inverse, les biens neufs ou parfaitement entretenus, avec une vraie expérience (literie, déco, équipements, check-in fluide, gestion pro) continuent à performer — et captent encore plus de demande parce que l’offre “moyenne” se fait sanctionner par le marché.
C’est un tri naturel. Et c’est exactement ce qui améliore la satisfaction des touristes… donc la durabilité de la rentabilité.
La vraie différence : la stratégie (pas le hasard)
Aujourd’hui, la question n’est pas : “Est-ce que Tulum se loue ?”
La question est: “Est-ce que ton bien est le bon produit, au bon endroit, avec la bonne exécution ?”
Les investisseurs qui gagnent :
- sélectionnent une zone cohérente (accès, attractivité, logique de séjour),
- choisissent un constructeur sérieux (preuves, antécédents, structure, qualité),
- achètent un produit locatif (pas juste “joli sur brochure”),
- et sécurisent une gestion professionnelle.
Notre rôle chez Agence Coatimmo : filtrer, vérifier, sécuriser, rentabiliser
C’est précisément là que notre travail prend tout son sens.
Nous aidons les investisseurs à éviter les erreurs coûteuses en apportant une méthode :
- vérification du sérieux du constructeur (historique, qualité, exécution, livraison),
- analyse de la localisation (logique touristique + logique locative),
- sélection de biens rentables et cohérents (typologie, équipement, cible),
- et une approche “investisseur” : rentabilité nette, risques, scénarios, stratégie de sortie.
Moins de bruit, plus d’opportunités !
Le marché ne s’effondre pas. Il se professionnalise. Et dans un marché qui se trie, les bons actifs deviennent encore plus dominants.
« L'immobilier est un investissement sûr. Avec nous, il devient exceptionnel. »
